11 советов для успешного ремонта офиса

Сначала задайте важные вопросы. Какова цель ремонта здания или внутреннего пространства? Зачем узнавать цену пожарной двери сейчас? В чем выигрыш для клиента? В чем болевая точка клиента? Кто займет место? Как они будут его использовать? Как в конечном итоге будет осуществляться доступ к ценности? Как можно минимизировать капитальные вложения и максимизировать стоимость недвижимости? Каковы физические и экономические барьеры на пути к успеху?

Еще вопросы для размышления: хорошо ли существующие помещения удовлетворяют потребности сегодняшних арендаторов или жильцов? И наоборот, делает ли несовременное оборудование такой уровень изменений непрактичным и непомерно дорогим? Цели корпоративной устойчивости определяют решение о ремонте?

Только после того, как вы проделали домашнюю работу по этим «критическим факторам успеха» (которые, конечно, будут отличаться от одной работы к другой), вы можете решить, сможете ли вы создать успешный проект для своего клиента.

2. Взгляните реалистично на окрестности. Какие «воспринимаемые по стоимости» удобства присутствуют сегодня, которых не было, когда недвижимость впервые появилась на рынке? «Это могут быть новые рестораны, магазины, медицинское учреждение или новая автобусная линия», — говорит Маккафферти. «В одном случае деревья в этом районе созрели, и они стали огромной приманкой для проекта».

3. Ищите местные или региональные экономические стимулы. Зданиям второго поколения иногда могут предлагаться местные налоговые или финансовые льготы, в частности, отсроченные налоги на недвижимость. «Всегда ищите стимулы для экономического развития, — говорит МакКафферти. «Если они доступны, почему бы вашему клиенту не получить пользу?»

«В сегодняшнем климате сообщества соревнуются за рабочие места, рабочие места и еще раз рабочие места», — говорит Хадсон. «Если проект реконструкции здания может привлечь рабочие места, вы должны помочь своему клиенту найти эти поощрительные программы и пакеты».

4. Разработайте стратегию выхода из собственности. Как лучше всего использовать имущество? Если бы вам нужно было преобразовать здание для адаптивного повторного использования, какое решение было бы лучшим для корпорации или потенциального покупателя? Если возможно, рассмотрите возможность внесения улучшений, которые добавят ценность позже. Например, при реконструкции здания с одним владельцем проверьте, позволит ли добавление правильно расположенной лестницы преобразовать здание в многоквартирное в будущем, если бизнес-модель текущего владельца потребует такого изменения.

5. Создайте план коммуникации для текущих жильцов. Вам необходимо управлять ожиданиями арендаторов, информируя нынешних жильцов о графике работ — когда вы будете ремонтировать вестибюль и туалеты, что они должны ожидать в плане новой отделки или настенных покрытий, какие планы по улучшению. освещение и так далее.

6. Используйте сильные стороны здания. Какие особенности делали здание привлекательным, когда оно было совершенно новым? Переформулируйте эти сильные стороны, чтобы дать собственности наилучшее позиционирование для сегодняшних рыночных условий.

«Посмотрите на конструкцию здания. У него хорошие кости? говорит МакКафферти. «Можете ли вы снести несколько стен, чтобы впустить больше дневного света во внутренние помещения? Если это здание с восьмифутовыми потолками, можете ли вы что-нибудь сделать, чтобы увеличить высоту от пола до потолка?»

Миррилис вспоминает один из крупнейших проектов реконструкции Хиксона — штаб-квартиру компании из списка Fortune 100 в центре Цинциннати. «Это треугольное здание с феноменальными видами, но единственными, кто мог их видеть, были менеджеры в личных кабинетах. Открывая пространство, он открывал всем вид почти со всех сторон, и это увеличивало ценность здания».

7. Определите, какие функции можно и нужно сохранить. Определите приоритеты систем и функций, которые необходимо обновить. Очевидно, что каждый из перечисленных пунктов имеет стоимость для владельца/разработчика, с одной стороны, и потенциальную ценность для будущего конечного пользователя/арендатора, с другой.

«Мы ремонтировали высотное здание 1970-х годов в центре города с воздухообменом в девять кубических футов в минуту, что, конечно, было совершенно неприемлемо», — говорит Миррилис. «Мы использовали заброшенные почтовые желоба в здании в качестве вертикальных шахт, чтобы увеличить скорость воздухообмена до 20 кубических футов в минуту».

Если механические блоки, системы управления и освещение вестибюля недавно были заменены или обновлены, рассмотрите возможность поиска рейтинга Energy Star, который означает, что потребление энергии зданием ниже стандарта для зданий его типа и размера. Это говорит потенциальным жильцам или арендаторам, что они могут рассчитывать на более низкие коммунальные расходы, чем в обычном здании.

8. Увеличьте привлекательность собственности и внутреннюю отделку. Первые впечатления имеют решающее значение для продажи готового проекта. Что делает здание запоминающимся снаружи — благоустройство территории, эстетическая привлекательность, наличие подземной представительской парковки? Маккафферти говорит, что освежить вывески обычно экономически выгодно. В офисных кампусах с несколькими арендаторами посадка сезонных цветов и их частая замена могут привлечь интерес арендаторов.

Внутри почти всегда стоит обновить отделку и графику. Недорогая и современная отделка кабин лифтов, туалетов и вестибюлей имеет важное значение. В других местах общего пользования новая отделка, такая как цвета и узоры ковров, цвета краски и даже потолочная плитка, может помочь освежить и обновить имущество.

9. Имейте четкое представление о том, кто может быть потенциальными арендаторами, и проектируйте с учетом их потребностей. «Адвокаты до сих пор не выходят из своих кабинетов, и на то есть веские причины, — говорит Миррилис. «Колл-центры помогают вам решить проблемы с HVAC, потому что у вас так много людей на квадратный фут, а существующие системы просто не справляются с такой нагрузкой. Кроме того, им нужно много дневного света, парковка и даже туалеты».

Миррилис говорит, что большая часть корпоративного пространства будет иметь 75% открытой планировки и 25% закрытого офиса. Но это тоже может зависеть от типа клиента, говорит Маккафферти. «Когда у вас есть молодая компания или компания, в которой много представителей поколения X или миллениалов, им нужно больше открытого пространства и дневного света», — говорит она. «Мы преобразовали складские/производственные помещения в офисы/исследования и разработки, где у всех в компании одинаковые помещения и мебель».

10. Не пытайтесь сделать все сразу. Подумайте о многоэтапном поэтапном редизайне, а не о том, чтобы заняться всем объектом сразу. Поэтапный план обеспечивает гибкость денежных потоков и финансирования, а также большее разнообразие договоров аренды, что может снизить финансовый риск для владельца или застройщика.

«Если у вас есть не так много долларов, чтобы потратить, ищите самую большую отдачу», — говорит Маккафферти. «Оформите основные помещения и ванные комнаты с красивой отделкой — это на любой вкус».

В одном случае, когда компания Hixson преобразовала распределительный центр в корпоративное офисное здание и центр исследований и разработок, у клиента было четкое представление о том, что делать в первую очередь. «Они сделали столовую заранее, потому что все собирались ею пользоваться», — вспоминает Миррилис. «Это типичный корпоративный сценарий».

Для арендованного пространства Хадсон рекомендует не подготавливать пространство для одного арендатора или даже для одного типа арендатора. Вместо этого отложите эти средства на будущие улучшения.

11. Сделайте устойчивость частью процесса. Получение сертификата LEED может не быть целью вашего клиента для проекта, но включение устойчивых элементов там, где это возможно, обычно имеет смысл для бизнеса. «Мы строим больше зданий Energy Star, чем зданий LEED, — говорит Миррилиз. «Мы обнаружили, что Energy Star обеспечивает большую отдачу от инвестиций и более достижима, чем LEED-EB». В любом случае, соответствующее сообщение об экологической устойчивости может внести ваше здание в последний список «недвижимости для посещения» агентов по аренде.

Глядя на текущий рынок офисных помещений, Маккафферти признает, что владельцы недвижимости еще более осторожны, чем обычно, в отношении капитальных затрат. «Тенденция сейчас — держать свои деньги при себе», — говорит она. Но, по ее словам, сейчас, когда рабочая сила и материалы по выгодным ценам, сейчас самое подходящее время, чтобы побудить владельцев зданий инвестировать в реконструкцию.

Back To Top